REIT ЯК ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ІНСТРУМЕНТ: ВИДИ, ДЖЕРЕЛА ДОХОДУ ТА РИЗИКИ

Нерухомість традиційно розглядається як окремий клас активів, однак пряме придбання будівлі або іншого об'єкта потребує значного капіталу, супроводжується витратами на управління та має низьку ліквідність.REIT (Real Estate Investment Trust) створює інший спосіб отримання економічної експозиції до нерухомості: інвестор купує частку компанії або трасту, який володіє нерухомістю чи фінансує її, а дохід формується вже на рівні цього портфеля активів.У США REIT були створені як механізм, що дає індивідуальним інвесторам можливість брати участь у великих портфелях дохідної нерухомості без необхідності самостійно купувати та управляти об'єктами [1].REIT не слід ототожнювати ні з окремою будівлею, ні зі звичайним фондом нерухомості.Це спеціальний правовий і податковий режим, конкретні вимоги до якого залежать від юрисдикції.Оскільки REIT виникли у США та американська модель має чітко формалізовані кваліфікаційні тести, у цій роботі вона використовується як базова для пояснення механізму інструменту.Для збереження статусу REIT у США компанія повинна виконувати вимоги до структури активів, джерел доходу, власності та розподілу прибутку; зокрема, щонайменше 75 % вартості активів мають припадати на нерухомість, грошові кошти та визначені законом активи, а також діють 75-і 95-відсоткові тести валового доходу [2].Окремою рисою є вимога розподіляти акціонерам щонайменше 90 % оподатковуваного доходу з урахуванням передбачених законодавством коригувань.Це пояснює високу роль дивідендів у REIT, але не означає, що компанія зобов'язана виплачувати 90 % виручки або всього операційного грошового потоку.За економічною моделлю двома основними типами є equity REIT та mortgage REIT.Equity REIT володіють переважно фізичною нерухомістю й отримують дохід від оренди та, за певних умов, продажу об'єктів.