The Legal Character and Limits of the Pre-Negotiation Scheme for Urban Plan Changes: A Re-Examination of the Principles of Legality, Statutory Reservation, and Proportionality

본 연구는 도시계획 변경 사전협상제도를 지구단위계획 체계 내부의 특례 절차로 파악하고, 공공기여의 개념·산정방식·실비 인정 범위를 중심으로 법률우위·법률유보·비례의 원칙 적합성을 재검토한다. 검토 결과, (1) “지구단위계획으로 정하는 바에 따라”라는 포괄 위임 문언에 공공기여율·산정방식·절차를 의존하는 구조가 예측가능성 저하와 지자체 자의적 운영의 위험을 낳고, (2) 면적·금액 기준 혼용, 종전·종후 평가 시점 등 불일치, 시설해제 시 공공기여 정률 부담 적용으로 과부담을 유발하며, (3) 부지·시설 제공 시 설계·감리·금융·부가가치세 등 실비 미인정 관행이 비례의 원칙을 침해할 소지가 확인되었다. 개선방향으로 ① 법률·대통령령에서 공공기여 상한·산정원리·경감사유를 명문화하고 협상을 보조적 절차로 위치시키며, ② 공공기여량 산정은 토지가치상승분에서 정상지가상승분 제외하는 형태로 일원화하고, ③ 부지·시설 제공에 대해 실비 전액 인정을 원칙으로 할 것을 제안한다. 본 연구는 계획이익의 공정한 배분과 개발 활성화의 균형을 위한 규범적 기준과 운용개선안을, 사례·법령·판례 검토에 기초하여 제시한다.