Assessing the Feasibility of Public-Lawization of Risk-Based Jeonse Deposit Return Guarantees — Focusing on Regulatory Characterization and a Partial Public-Law Framework -

본 연구는 전세사기·깡통전세의 확산으로 전세보증금반환보증이 임대차시장 안정과 임차인 보호의 핵심 인프라로 기능하는 상황에서, 보증료·인수심사의 위험기반 운용이 시장에서 준규제적 효과를 갖는지와 공법화 가능성을 검토한다. 위험기반 운용은 위험을 가격(보증료)과 인수 여부로 전환하여 사고율과 재정 건전성을 관리하는 합리적 장치이지만, 반환보증이 전세대출 등 금융절차와 결합해 사실상 거래 성립의 전제조건처럼 작동할 경우, 고율 적용과 인수거절·제한은 주거선택과 거래조건을 제약하고 고위험 구간에서 취약계층을 보험공백으로 밀어낼 수 있다.<br/> 이를 위해 본 연구는 규범분석을 통해 위험기반 운영이 기본권 제한과 법치행정원리(법률유보·명확성·비례성·적법절차)와 접속하는 구조, 인수거절·제한의 처분성 및 운영기준의 규범성, 사법심사의 가능성과 심사강도, 요율 차등·가입 거절·사후관리 과정에서 나타나는 접근성 격차·비용전가·보험공백의 유형, 공적 목적을 수행하는 보증·보험의 통제장치(절차·공시·감독·구제)를 검토한다. 나아가 규제성 판단기준(사실상 자격심사 기능, 시장진입·거래조건에 대한 구속력, 공공목적·재원 결합)을 제시하고, 보증료율 산정의 핵심요소와 인수거절·제한 사유 및 절차는 법률 근거와 절차적 통제로 정당성을 확보하되 세부 심사모형은 전문적 자율영역으로 남기는 부분 공법화 설계모델을 제안한다. 또한, 공적 재보험/기금 및 차등지원, 예치·분할보증 등 보증 대체수단을 결합해 보험 공백을 완충함으로써 임차인 보호–시장안정–제도 지속가능성의 균형을 달성하는 입법·행정 설계안을 제시한다.