A Land Public Law Approach to Gentrification and Its Reform Measures

본 연구는 젠트리피케이션을 도시재개발·도시재생·상권 활성화 및 스마트도시 개발 과정에서 토지·건물 가치와 임대료가 급등하여 기존 주민과 영세상인이 비자발적으로 축출되는 현상으로 정의하고, 이를 단순한 시장현상이 아니라 공권력의 계획결정과 인허가 체계가 수반하는 공법적 현상으로 분석하였다. 젠트리피케이션은 헌법상 재산권 보장, 거주 이전의 자유, 인간다운 생활을 할 권리, 평등권 및 사회국가원리와 직접적으로 관련되며 개발행정이 공익을 실현하는 과정에서 사회적 약자의 주거·영업 기반을 침해하는 결과를 초래할 경우 공익성 판단의 기준과 한계가 문제된다. 그러나 현행 토지공법 체계는 토지이용의 효율과 도시 경쟁력, 물리적 환경 개선에 중점을 두어 공익성 심사가 형식화되기 쉽고, 세입자·상가임차인 보호는 임대차보호법상의 개별 계약관계 또는 사후적 보상으로 분절되는 한계를 가진다. 또한 정비계획·지구단위계획 등 계획결정 절차에서 생활기반 이해관계자의 참여가 실질적으로 보장되지 않아 절차적 정당성과 결과의 수용성이 약화되는 문제가 나타난다.<br/> 이에 본 연구는 젠트리피케이션 대응의 핵심을 ‘보상’이 아니라 ‘재정착’에 두고, 토지공법적 개선방안을 제시하였다. 첫째, 상업·주거를 포괄하는 상생구역 제도를 법제화하여 구역 단위 임대료 안정화와 장기 공공(준공공) 임대공간 확보를 제도화할 필요가 있다. 둘째, 공공임대주택과 공공임대상가를 결합하여 주거 재정착과 상업 재정착을 통합적으로 지원하고, 정비사업에서 발생하는 개발이익이 지역에 환류되도록 재원 구조를 설계해야 한다. 셋째, 도시정비법에 공익형 재정착 지원제도를 신설하여 재정착계획의 적정성 심사, 이행점검, 인가조건화를 통해 실효성을 확보해야 한다. 넷째, 주민참여형 계획제도를 확립하여 의견 수렴이 ‘접수’에 그치지 않고 검토·환류되는 절차로 작동하도록 하고, 초기 의제설정 단계부터 이해관계자 참여가 가능하도록 제도화해야 한다. 다섯째, 사회적 지속가능성 평가제를 법정 절차로 도입하여 원주민 재정착률, 소상공인 영업 유지율, 공동체 유지 등 사회적 지표가 인허가 판단에 반영되도록 해야 한다. 여섯째, 스마트도시 개발에서는 디지털 포용성 평가와 사회·경제적 영향분석을 도입하여 디지털 젠트리피케이션 위험을 예방할 필요가 있다. 마지막으로, 이들 개선을 관통하는 상위 규범으로서 공정개발 원칙을 도입하여 개발의 정당성을 공익성·형평성·참여성·지속가능성에 따라 종합적으로 심사하는 기준을 확립할 것을 제안하였다.