Modeling and fundamentals of residential real estate dynamics

Cette thèse analyse les dynamiques des marchés locaux du logement résidentiel en France entre 2010 et 2019 à travers trois études distinctes visant à comprendre l'évolution des prix immobiliers sur l'ensemble du territoire. Le travail s'attache à évaluer l'hétérogénéité des dynamiques de marché, à identifier les facteurs expliquant ces disparités et à étudier la relation entre les variations des prix des marchés immobiliers et la distribution des acquéreurs selon leur âge, leur patrimoine et le type de leur investissement immobilier.Le premier chapitre propose une méthodologie innovante de construction d'indices des prix de l'immobilier résidentiel au niveau local, fondée sur une méthode de régionalisation. En segmentant le pays en groupes géographiquement cohérents, cette approche permet une analyse fine des dynamiques de prix tout en garantissant une robustesse statistique et une pertinence économique. Ces indices, validés par comparaison avec des indices de référence, mettent en évidence d'importantes disparités régionales, révélant des tendances non perceptibles avec les indicateurs traditionnels, notamment une forte hausse des prix concentrée dans les grands centres urbains et les zones littorales.Le deuxième chapitre cherche à comprendre les fondamentaux qui déterminent l'évolution des prix immobiliers et à évaluer l'hétérogénéité de leurs effets. L'étude montre qu'un ensemble de variables influence ces dynamiques, parmi lesquelles les taux d'intérêt en particulier et, plus globalement, les conditions de financement jouent un rôle particulièrement déterminant. Bien que les fondamentaux soient similaires sur l'ensemble du territoire, des conditions de financement favorables ont eu un effet amplificateur dans les grandes agglomérations, accentuant ainsi les disparités régionales d'évolution des prix.Le troisième chapitre se concentre sur la relation entre la typologie des acquéreurs, définie par l'âge, le patrimoine immobilier et le type d'investissement, et la formation ainsi que la dynamique des prix. Cette relation est explorée selon deux axes : d'une part, en mettant en évidence la répartition territoriale des acquéreurs selon leur typologie et en segmentant le pays en fonction de l'activité des différents profils d'acheteurs ; d'autre part, en mesurant l'impact de ces catégories d'acquéreurs sur la formation des prix. Les résultats soulignent deux grands pôles d'attractivité, les centres des grandes aires urbaines et les zones littorales, concentrant une part significative de l'activité. L'analyse typologique révèle que les multi-propriétaires sont les principaux acheteurs au cœur de ces zones d'intérêt et exercent une influence particulièrement marquée sur la formation des prix.Cette thèse met en lumière l'importance d'une compréhension fine des dynamiques locales des marchés immobiliers et apporte des éclairages sur les facteurs déterminant l'évolution des prix dans les différentes régions françaises. Par l'examen détaillé des conditions de marché, des typologies d'acquéreurs et des variables économiques, ce travail contribue à enrichir l'analyse de l'hétérogénéité spatiale de la dynamique des prix du logement.