Prioritization Analysis of Factors Affecting Delays in Apartment Reconstruction

최근 미분양 아파트 증가와 아파트 거래량 급감 등으로 대표되는 부동산 시장 침체가 심화하면서, 재건축사업이 지연되거나 취소되는 사례가 증가하고 있다. 이러한 상황에서 재건축 지연의 원인을 규명하고 핵심 요인을 도출하며, 이를 해결하려는 방안을 제시하는 연구의 필요성이 대두되고 있다. 기존 부동산 연구는 주로 아파트 매매 및 임대 거래 요인 분석과 부동산 규제에 관한 법적 연구에 집중됐으나, 재건축 지연에 영향을 미치는 핵심 요인을 실무 전문가 관점에서 분석한 연구는 부족한 실정이다. 이에 본 연구는 최근 부동산 시장 침체 상황에 부합하는 재건축 지연 요인을 선정하고, 전문가 관점에서 이러한 요인의 우선순위를 실증적으로 분석하는 것을 목적으로 한다. 먼저, 델파이 기법을 활용해 부동산거래 전문가인 공인중개사를 대상으로 주요 요인을 도출하였다. 그 결과, 분양가 규제정책, 임대주택 관련 공공정책, 추가 분담금 증가, 건설비 상승, 고금리 시대, 시멘트 가격상승 등 총 여섯 가지 요인이 핵심 지연 요인으로 확인되었다. 이들 최종 요인을 기반으로 설문지를 구성하였으며, 요인 간 최종 우선순위를 도출하기 위해 AHP(Analytic Hierarchy Process) 분석을 적용하였다. 설문은 부동산거래 분야에서 10년 이상 종사한 전문 공인중개사 30명을 대상으로 조사하였으며, 2025년 3월 중순부터 4월 중순까지 약 한 달간 직접 배포 및 회수 방식으로 진행되었다. 분석 결과, 아파트 재건축 지연에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 분양가 규제정책으로 나타났으며, 그다음으로 임대주택 관련 공공정책이 두 번째 요인으로 도출되었다. 추가 분담금 증가는 세 번째, 고금리 시대는 네 번째, 건설비 상승은 다섯 번째, 시멘트 가격상승은 여섯 번째 요인으로 확인되었다. 이러한 결과는 재건축 조합원의 수익성에 직접적인 영향을 미치는 분양가 규제에 대해 적극적인 대안 마련이 시급함을 시사한다. 또한 의무 임대주택 비율 등 공공정책 사업이 재건축 추진 일정에 영향을 미치는 만큼 정책적 조정과 타협이 필요하다.