Essais sur l'offre de logement et leur accessibilité économique

Les biens immobiliers et fonciers subissent des transformations qui affectent leurs caractéristiques et leur valeur : les logements deviennent vacants ou occupés, les parcelles sont subdivisées et les usages peuvent évoluer. Cette thèse s’inscrit dans cette dynamique et analyse plus spécifiquement le rôle de la vacance résidentielle et de la subdivision parcellaire dans l’évolution de l’accessibilité au logement en France au cours des dernières décennies. Mobilisant la littérature sur l’économie de l’offre immobilière, elle met en lumière la manière dont les caractéristiques du bâti et du foncier influencent l’ajustement entre l’offre de logements et les préférences des ménages. L’analyse repose sur trois études économétriques et une expérience de terrain.Le premier chapitre, fondé sur une stratégie en variables instrumentales, montre que l’étalement urbain contribue à l’augmentation des taux de vacance résidentielle dans les communes françaises. En exploitant les variations transversales de la pente du terrain et de la stabilité des sols, il établit qu’un étalement médian de 27 m²/hab. entraîne en moyenne + 2,85 logements vacants supplémentaires par commune. L’effet est plus marqué pour les logements anciens et ceux situés dans les territoires les moins attractifs. La vacance y apparaît comme une externalité de l’étalement, susceptible de réduire l’efficacité des politiques foncières visant à améliorer l’accessibilité.Le deuxième chapitre étudie les réactions des propriétaires face aux incitations fiscales destinées à réduire la vacance, dans un contexte français où plus de 3 millions de logements restent inoccupés malgré une forte demande. Une expérience à choix discrets à l'échelle nationale révèle que la taxe sur les logements vacants n’incite à une remise sur le marché que si les coûts de rénovation restent supportables. Les propriétaires sont 23,5 fois plus enclins à renoncer à de lourds travaux qu’à accepter une taxe élevée. Les réponses varient selon le profil : les propriétaires âgés et ceux ayant eu des expériences locatives négatives sont moins réactifs, tandis que les ménages aisés et les femmes se montrent plus sensibles. Ces résultats plaident pour un dispositif combinant fiscalité, aides à la rénovation et accompagnement individualisé.Le troisième chapitre complète notre compréhension de la vacance résidentielle par une étude de cas opérationnelle de la Communauté de communes Côte Ouest Centre Manche, issue de mon expérience en tant qu’attaché territorial « chargé de la lutte contre la vacance ». En mobilisant les données de "Zéro Logement Vacant", la base LOVAC et des entretiens avec les propriétaires, il met en évidence la manière dont l’inertie locale, la gouvernance fragmentée et l’aversion au risque freinent l’efficacité des politiques.Le dernier chapitre fournit une évaluation des effets dynamiques des subdivisions parcellaires sur les prix. En fusionnant les registres des opérations cadastrales et la base des notaires, une estimation par la methode de « différence en différences en deux étapes » montre que la subdivision moyenne accroît les prix au m² de + 107 % pour le non bâti et + 88 % pour le bâti. L'ampleur de l'effet est plus fort sur les marchés tendus, pour les parcelles proches des communes centres et en zones rurales. Pour les non bâtis, la réduction de la taille des lots compense plus que largement la hausse du prix unitaire, abaissant ainsi le coût total et améliorant l’accessibilité.Ces travaux proposent un cadre alliant efficience, comportements et dynamiques territoriales, et insistent sur l’intégration de l’hétérogénéité du parc et de son adéquation aux besoins des ménages pour concevoir des politiques d’offre plus efficaces et améliorer l’accès au logement.