The Effect of Local Population Outflow on the Apartment Price Index

인구유출이 해당 지역 부동산 시장에 미치는 영향을 엄밀하게 분석하기는 쉽지 않다. 인구이동과 지역 경제가 서로 영향을 주고받기 때문이다. 이러한 내생성을 극복하고 인구유출이 아파트 매매지수에 미치는 영향을 식별하기 위해 도구변수를 사용한 분석을 시도한다. 도구변수로는 직전 3개월간 인접 지역의 아파트 신규 분양 물량을 사용했고, 2단계 최소자승법으로 분석하였다. 2020년 1월부터 2025년 5월까지의 월별 시군구 패널자료를 사용하여 분석한 결과, 시군구 인구 1명의 순유출은 아파트 매매지수 0.0128포인트, 전세지수 0.0183포인트, 주택 종합지수 0.0088 포인트 하락을 초래했다. 이는 한 지역에서 인구가 월평균 수준으로 250명 순유출할 때, 아파트 매매지수는 약 0.03%, 전세지수는 0.04%, 주택종합가격 매매지수는 0.02% 하락하는 효과를 가져옴을 의미한다. 이러한 분석 결과는 인구 순유출에 대해서만 나타났고 인구 순유입의 경우에는 뚜렷하지 않았다. 또한 인구유출이 부동산 시장에 미치는 효과는 장기간에 걸쳐 지속되고 심화되는 경향을 보였다. 경제활동에 활발하게 참여하는 30~64세 인구 비중이 높은 지역에서 특히 효과가 분명하게 관찰되었다.