Empirical Analysis on the Rent Determinants of Logistic Warehouse in the Seoul Metropolitan Area: Focusing on Location Characteristics by Types

전통적인 베버의 산업입지론에 따르면, 물류부동산은 상품 판매수입과 생산ㆍ운영비용이 일정할 때 이윤 극대화를 위해 교통비용이 최소화되는 지점에 입지한다. 본 연구는 교통비용 관점에서 수도권 물류부동산의 입지를 정량적으로 평가하는 것을 목적으로 한다. 이를 위해 물류 유형을 전국 물류를 대상으로 하는 광역물류, 항만 및 공항 기반의 국제물류, 그리고 지역수요를 대상으로 하는 지역물류로 구분하고, 각 유형별로 교통비용을 활용한 입지평가 방법을 제시하였다. 또한 이러한 입지평가 결과의 타당성을 검증하기 위하여 물류부동산 임대료 결정요인 분석에 유형별 입지특성 변수를 포함하였다. 실증분석은 2021년 수도권 지역의 물류창고 임대료 171건의 자료를 활용하였으며, 다중회귀분석과 절단된 자료를 분석할 수 있는 생존분석을 병행하였다. 실증분석 결과, 두 모형은 높은 설명력을 보인 가운데, 유형별 입지특성 변수들은 모두 임대료에 통계적으로 유의한 영향을 미쳤고 그 방향성 또한 이론적 기대와 일치하였다. 이처럼 본 연구는 교통비용의 관점에서 유형별 입지평가를 시도하였고, 임대료 결정요인 분석을 통해 임대료와 입지 간의 연관성을 입증하였다.