A Prospect Theory-Based Model for Determining Real Estate Transaction Volume

본 연구는 주택시장에 대한 새로운 전망이론 기반 거래량 결정 모형을 도출하고 실증적으로 검증한다. 기존 연구가 가격변동 및 심리적 가치라는 2차원적 시각에 머문 것과 달리, 본 연구는 거주편익을 추가하여 3차원의 ‘단위전망가치’ 개념을 도입한다. 매매가격을 임대가치와 자본이득가치의 벡터로 분해하고 전망이론의 가중치를 적용해 도출된 본 모형은, 거래량이 ‘매수자 최대 단위전망가치 - 매도자 최소 단위전망가치’에 비례해 증가함을 예측한다. 즉, 거래량은 전세가율과 매매가변동률/요구수익률에 심리적 효용을 가중하여 합한 방정식으로 표현되며, 여기에 탐색이론ㆍ 거래비용ㆍ유동성 제약ㆍ전망가치를 통합한다. 2008년 2월부터 2024년 12월까지 서울 아파트 월별 자료 203건을 ARDL 분석으로 추정한 결과, 표준화 계수는 전세가율 0.14, 매매가변동률/요구수익률 0.49로 나타났으며, 이는 가격변동의 자본이득 기대가 동조화현상을 주도하고, 거주편익이 그 강도를 시계열적으로 조절함을 확인한다. 결과적으로, 모형은 탐색ㆍ거래비용ㆍ자기자본 제약ㆍ행태경제학 연구의 상이한 결과를 연결하고, 세제ㆍ금융 등에 대한 거래량 반응을 정책 시뮬레이터 형태로 제공하며, 동일한 가격 변동이 시기ㆍ지역에 따라 거래량 탄력성 등 동조화현상이 달라지는 이유를 설명한다.