A Shifting Landscape in Urban Redevelopment: A Comparative Legal Analysis of the Association-led and Public Implementer Methods in Light of the 2025 Amendments to the Urban Improvement Act

2025년 「도시 및 주거환경정비법」개정으로 정비사업 초기 단계부터 주민이 정비계획을 제안하고 추진위원회를 구성할 수 있게 되었으나, 여전히 인허가 절차의 지연과 자금조달의 불확실성 등 구조적 한계는 지속될 것으로 예상된다. 본 논문은 이러한 문제를 해결하기 위한 방안으로 조합방식과 공공시행자방식을 비교법적으로 분석하고, 각 방식의 법적 구조, 시행 절차, 자금조달 메커니즘의 차이를 검토하였다. 특히 공공시행자가 자금력과 행정역량을 바탕으로 사업 초기의 리스크를 분담할 수 있다는 점에 주목하였으며, 조합방식의 한계를 보완할 수 있는 대안적 구조로서 프로젝트 리츠(Project-REITs)의 시행자 활용 가능성도 함께 논의하였다. 이를 통해 본 연구는 정비사업 시행자 구조에 대한 법제적 재설계를 위한 기초자료를 제공하고, 공공성과 사업 안정성을 균형 있게 확보할 수 있는 정책적 시사점을 제시하고자 한다.