The Scope and Limits of the Condominium Constructor's Liability for Defects to Sectional Owner

집합건물법 제9조는 분양자의 무자력 등을 요건으로 시공자가 구분소유자에 대해 직접 하자담보책임을 지도록 정하면서도, 시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우에는 구분소유자에 대한 시공자의 하자담보책임을 면제하는 것으로 규정하고 있다.<br/> 시공자의 구분소유자에 대한 하자담보책임의 법적성질은 법정책임 및 고유책임으로서, 설계상 하자는 시공자의 하자담보책임의 범위에서 제외되고, 분양자와 구분소유자 사이에 체결된 분양계약과 무관하게 시공자는 공사도급계약을 통해 합의된 공사 내용을 기준으로 하자담보책임을 진다.<br/> 시공자의 구분소유자에 대한 하자담보책임의 한계는 집합건물법 제9조 제3항 후단의 ‘시공자가 이미 분양자에게 손해배상을 한 경우’에 대한 해석이 관건인데 궁극적으로 이는 구분소유자·분양자·시공자 사이의 합리적인 이익 조정의 문제이다. 시공자는 분양자에 대한 상계로써 구분소유자에게 대항할 수 있지만 상계권의 남용 여부가 검토되어야 한다. 분양자의 무자력 등이 발생한 이후에 체결된 시공자 및 분양자 사이의 하자담보책임 면책 합의는 구분소유자와의 관계에서 그 효력을 인정하기 어렵지만, 분양자의 무자력의 위험이 구체적으로 발생하기 전이라면 하자로 인한 손해와 대체공사를 통해 구분소유자에게 귀속된 편익을 종합적으로 고려하여 면책 합의의 유효성 여부를 판단하는 것이 구체적 타당성 측면에서 합리적이라 할 것이다.