Criticism of the KSC's Rulings Regarding the Effect of Transferring the Rental Deposit Return Claim against the Agreement Prohibiting the Transfer of Tenancy Rights

대법원판결들에서는, 임대인이 자신의 소유인 부동산을 임대하면서 임차인과의 사이에 임차권양도 등 금지의 특약을 하였음에도 그 임차인이 임차보증금반환채권을 타인에게 양도한 경우, 이러한 양도행위가 위 특약에 위반한 것인지 여부가 지속적으로 논란이 되었다. 이에 대하여 우리 대법원은, (1) 임차보증금반환채권은 위 금지약정의 대상에 포함되지 않으므로, (2) 임대인의 동의 여부와 상관없이 임차보증금반환채권을 양수받은 자는 임대인에 대하여 양수받은 권리를 행사할 수 있다고 판결한 바 있다. 그러나 이러한 대법원의 이해는 그 논거 제시가 전혀 없어 쉽게 납득할 수 없을 뿐만 아니라, 임차목적 부동산의 특성 및 그에 따른 임차인 보호에 있어서 차이를 고려하지 않은 잘못이 있다. 또한 임차권이 양도되면 이에 수반하여 임차보증금반환채권이 양수인에게 함께 이전됨을 당연한 전제로 한 대법원 2017.1.25. 선고 2014다52933 판결과도 썩 잘 조화되어 보이지 않는다. 이 논문에서 필자는 위 대법원의 법리를 비판적으로 검토하면서, 임차목적 부동산의 특성에 따른 임차인 보호에 있어서 차이에 기초한 해결책을 제시하였다. 그 결과 위 문제 제기는 임차목적 부동산이 무엇이냐에 따라 그 결론이 달라지게 될 것이다. <br/>상가임대차법이 적용되는 영세한 상가점포 임대차의 경우에는 민법 제629조에 따른 임차권양도 등의 제한은 완화되어야 할 것이다. 즉, 배신행위라 할 수 없는 특별한 사정은 상가건물의 임대차에서는 상대적으로 광범위하게 인정되어야 할 것이다. 아울러, 설령 임대차계약 당사자가 임차권양도를 금지하는 약정을 하였더라도, 그러한 금지약정이 임차보증금반환채권의 양도까지도 금지하는 것으로 이해되어서는 안 될 것이다. 영세 상가점포 임차인에게 임차권양도는 투하자본 회수의 또 다른 방법이 될 것이며, 임차인의 채무 담보를 위한 임차보증금반환채권의 양도는 임차인으로 하여금 시설투자를 위한 자금조달을 용이하게 할 것이다.<br/> 한편, 주택임대차의 경우에는 임대차기간 동안 해당 임차인의 주거 안정 내지 주거권 보장이 중요하므로 상가점포 임대차에 비하여 임대인과 임차인 사이에 인적 신뢰관계가 중요하게 작용한다. 따라서, 주택임차인에 의한 임차권의 무단양도는 임대차 당사자 사이의 인적 신뢰관계에 손상을 야기할 수 있으므로 쉽게 허용되어서는 안될 것이고, 임대차 당사자가 임차권양도를 금지하는 약정을 두는 것에 합의한 경우 그 합의는 엄격하게 준수되어야 할 것이다. 결과적으로, 주택임대차에 있어서는 그러한 금지약정이 임대차계약에 기한 임차보증금반환채권의 양도까지도 금지하는 것으로 이해될 수 있다.<br/> 임차목적물이 토지(임야)인 경우, 통상 임차인이 임대인에 비하여 특별히 열악한 지위에 있다고 볼 수 없다. 또한 의무의 이행이 임대인과 임차인이 누구냐에 의해 크게 달라지지 않는다. 그렇다면, 임차인이 임차권을 양도하는 것에 대한 제한은 최소한에 그쳐야 할 것이기 때문에, 금지약정에 위반한 임차보증금반환채권의 양도의 효력은 널리 인정되어야 할 것이다. 한편 토지(임야)의 임대차기간이 통상 장기인 것을 생각한다면, 이러한 임차목적물에 있어서는 임대차 당사자 사이에 인적 신뢰관계가 중요하고, 그렇다면 임차인에 의한 임차권의 무단양도는 임대차 당사자 사이의 인적 신뢰관계의 파괴로 될 수 있기 때문에 쉽게 허용되어서는 안될 것이라는 결론도 또한 가능이다. 그렇다면, 금지약정은 임차보증금반환채권에도 그 효력이 미치는 것으로 보아야 할 것이다. 어느 쪽의 방향을 택할 것인지는 입법적 선택의 문제로 보인다. 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차의 경우에도 마찬가지이다.<br/> 위와 같은 필자의 생각은 비교법적으로도 정당화될 수 있음을 확인할 수 있었다.