Problems and Improvement Measures of Public Land Price Appraisal System in Public Housing Development Projects

공공택지사업은 국민의 주거 안정과 도시의 계획적 개발이라는 공익 실현을 목적으로, 공공시행자가 저이용 토지를 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 개발이익이 배제된 보상가로 취득하고 기반시설을 설치하며 공공임대주택을 원가 이하로 공급하는 구조를 갖는다. 그러나 이러한 공공성 중심의 개발 구조 속에서도, 사업구역 내 국공유지에 대해서는 개발이익이 반영된 시가 기준으로 감정평가되어 매각되는 등 사경제적 논리가 그대로 적용되고 있다. 이는 공공시설의 무상귀속, 기반시설의 조성원가 공급 등 공공시행자의 기여 구조와 명백히 불균형하며, 「국유재산법」 및 「공유재산법」의 ‘공익성 고려’와 ‘취득과 처분의 균형’이라는 기본원칙에도 위배된다. 특히, 민간시행자와의 교환에서는 개발이익이 일부 보장되는 반면, 공공 시행자에게는 과도한 손실이 요구되는 현실은 제도적 보완의 필요성을 더욱 부각시킨다. 나아가 「기부 대 양여 지침」과 같은 행정규칙이 실질적인 재산권 제한을 수반하고 있음에도 법률유보 원칙이 지켜지지 않는 점은 위헌 가능성도 내포하고 있다. 본 논문은 공공택지사업에서 국공유재산의 취득방식과 가격 산정의 법적·제도적 쟁점을 검토하고, 관련 실무사례 분석을 통해 제도의 공익성과 형평성을 동시에 확보할 수 있는 개선방안을 제시하고자 한다.