The Publicness of High-Density Development Projects in Seoul’s Transit Oriented Districts

본 연구는 서울시 역세권 고밀 개발사업 사례를 대상으로 용적률 인센티브 제도의 작동 방식과 공공성 확보 수준 간의 관계를 분석하고, 제도 개선 방향을 제안하는 것을 목적으로 하였다. 이를 위해 완공된 역세권 고밀 개발사업 사례를 선정하여 건축물의 공간구성에서 나타난 공공성의 네 가지 평가 요소(접근성, 개방성, 연계성, 쾌적성)를 중심으로 비교 · 분석하였다. 대부분의 사례에서 일정 수준의 공공성은 확보되었으나, 공공성 요소 및 용적률 인센티브 항목과 공공성 연계 분석에서는 차이가 나타나는 것으로 확인되었다. 특히 공공성과 연계되는 인센티브가 없음에도 공공성을 확보한 사례가 있는 반면, 인센티브가 적용되었지만 실효성이 떨어지는 사례도 나타났다. 이는 현재의 제도가 양적인 항목 충족 여부에 치중되어 있으며, 공공성의 질적인 수준에 대한 정량 · 정성 평가 기준이 미흡하다는 것을 시사한다. 이에 본 연구는 역세권 고밀개발사업의 인센티브 제도에 있어서 공공공간의 실질적 이용성, 공간 간 연계성, 용도 특성에 따른 기준 차별화가 필요함을 제안하며, 향후에는 이용자 관점의 공공성과 제도 운영 절차까지 포괄하는 후속 연구가 필요하다.