A Study on the Determinants of the Buyer Superiority Index in Korean Housing Market

본 연구는 주택시장 참여자의 심리를 정량적으로 반영하는 매수우위지수의 동태를 분석하기 위해, Fama –French 3요인 모형의 구조를 응용하고 비선형 시계열모형인 AR(2) ESTAR 모형을 결합한 실증 분석을 수행 하였다. 분석에는 2000년 1월부터 2024년 12월까지의 월간 자료가 사용되었으며, 매수우위지수의 설명변수로는 매 매가격지수 대비 전세지수의 변화율(전세 스프레드), 서울 강남 지역의 가격 전이효과, 실질이자율 등 세 가지 요 인을 설정하였다. 기존 연구들이 전세가율, 금리, 지역 간 전이효과가 주택시장에 영향을 미친다고 지적해온 가운 데, 본 연구는 이들 요인이 매수우위지수에 미치는 영향을 정량적으로 분석하고자 하였다. 특히 AR(2) ESTAR 모형을 활용함으로써 매수심리의 비선형적 반응과 국면 전환 특성을 포착하고, 선형 분석에서 간과되기 쉬운 조정 지연, 임계값 효과, 비대칭 반응 등을 실증적으로 규명하였다. 분석 결과, 세 변수 모두 통계적으로 유의하게 추정 되었으며, 이 중 전세 스프레드와 강남 지역의 가격 전이효과는 매수심리의 핵심 결정요인으로 나타났다. 실질이 자율 역시 시장 전반의 기대 형성에 영향을 미치는 것으로 확인되었다. 이러한 결과는 Fama–French식 다요인 접근법이 매수우위지수와 같은 주택시장 심리지표 분석에도 확장 가능함을 시사하며, 비선형 동태모형과의 결합을 통해 정책 수립 및 시장 예측력 제고에 실질적으로 기여할 수 있음을 보여준다.