ANALISIS KEMANDIRIAN PENGELOLAAN KEUANGAN DAERAH MELALUI OPTIMALISASI BPHTB STUDI KASUS PEMERINTAH KOTA MAGELANG

Fiscal independence is a critical indicator in assessing the success of regional autonomy. This study aims to analyze the level of financial independence in the City Government of Magelang, with a particular focus on revenue from the Acquisition Duty of Right on Land and Building (BPHTB). Employing a descriptive case study design, this research adopts a mixed methods approach. The qualitative component explores the governance practices, policies, and challenges in managing BPHTB revenue, while the quantitative component measures financial performance through contribution ratios, effectiveness, efficiency, and potential revenue estimates based on data from 2013–2016 and projections for 2017–2023. The findings indicate that the contribution of BPHTB to regional tax revenue and Local Own-Source Revenue (PAD) remains relatively low, at 21.21% and 3.04%, respectively. Nonetheless, the realization of BPHTB revenue is considered both effective and efficient, despite challenges related to transaction costs stemming from market value uncertainties. Most BPHTB revenue is derived from land and property sales, particularly concentrated in South and North Magelang Districts. Future projections suggest potential revenue growth, especially from the development areas of Soekarno-Hatta and Sidotopo. Policy recommendations include setting realistic revenue targets, strengthening regulations through mayoral decrees, updating NJOP and market value data, and implementing digital transaction systems to enhance transparency and efficiency. This study concludes that a strategic reform of BPHTB governance is necessary to support the City of Magelang's progress toward fiscal independence. ABSTRAKKemandirian keuangan daerah menjadi indikator penting dalam mengukur keberhasilan pelaksanaan otonomi daerah. Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis tingkat kemandirian dalam pengelolaan keuangan daerah oleh Pemerintah Kota Magelang, dengan fokus pada penerimaan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Penelitian ini menggunakan desain deskriptif dengan pendekatan studi kasus, yang dikaji melalui metode campuran (mixed methods). Pendekatan kualitatif digunakan untuk menggali secara mendalam proses, kebijakan, dan kendala dalam pengelolaan penerimaan BPHTB, sementara pendekatan kuantitatif diterapkan untuk menganalisis kinerja keuangan melalui perhitungan rasio kontribusi, efektivitas, efisiensi, serta estimasi potensi penerimaan berdasarkan data periode 2013–2016 dan proyeksi tahun 2017–2023. Hasil penelitian menunjukkan bahwa kontribusi BPHTB terhadap pajak daerah dan Pendapatan Asli Daerah (PAD) masih tergolong rendah, masing-masing sebesar 21,21% dan 3,04%. Namun demikian, realisasi penerimaan BPHTB tergolong efektif dan efisien, walaupun masih menghadapi kendala berupa biaya transaksi yang tinggi akibat ketidakpastian nilai pasar. Sebagian besar penerimaan berasal dari transaksi jual beli tanah dan bangunan, terutama di Kecamatan Magelang Selatan dan Magelang Utara. Proyeksi ke depan memperlihatkan adanya potensi peningkatan penerimaan, khususnya dari kawasan pengembangan Soekarno-Hatta dan Sidotopo. Rekomendasi dari penelitian ini mencakup penetapan target yang realistis, penguatan regulasi melalui Peraturan Walikota, pemutakhiran data Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) dan nilai pasar, serta digitalisasi sistem transaksi untuk meningkatkan transparansi dan efisiensi pelayanan. Temuan ini menyimpulkan bahwa reformasi tata kelola BPHTB secara strategis diperlukan sebagai bagian dari upaya peningkatan kemandirian fiskal Kota Magelang.