Necessity of Recognizing the Status of a Senior Residential Leasehold Interest with Priority Repayment Right as the Benchmark Right for Cancellation

경매절차에서 소멸하는 선순위의 저당권 또는 이에 유사한 권리로서 우선변제권을 가지는 임차권이라면 그보다 후순위 권리의 존재에 의하여 우선변제권의 행사에 중대한 제약이 발생하는 것을 방지하도록 법해석과 적용이 이뤄져야 선순위 권리자의 진정한 권리 보호가 가능할 것이다. 따라서 선순위의 임차권이 우선변제권을 구비한 권리로서 경매절차로 그 우선변제권이 소멸하게 되는 경우 이러한 임차권에 말소기준권리성을 인정하여야 하고 그보다 후순위의 가등기나 임차권은 모두 말소촉탁 또는 인도명령의 대상이 되는 것으로 보아야 할 것이다. 잔존보증금의 존재 여부와 상관없이 경매절차에서 우선변제권이 행사되는 경우 그 행사로 인하여 임차인의 우선변제권은 소멸하는 것이므로 매수인에 대하여 잔존 보증금 채권의 범위에서 대항할 수 있도록 하는 주택임대차보호법 제3조의5 단서에 의하여 영향을 받지 않아야 한다. 이러한 선순위 우선변제권을 가진 임차권에 말소기준권리성을 인정할 경우 집행법원은 그간의 실무와 다른 매각조건을 설정하는 것이 되므로 특별매각조건결정이 전제되어야 할 것이며 이러한 특별매각조건결정에 대하여 불복하고자 하는 이해관계인은 즉시항고를 제기할 수 있을 것이다. 아울러 이러한 매각조건변경에 대하여는 매각기일 공고 및 매각물건명세서 비고란을 통하여 관련 기재를 충실히 일반에 공시하여 이러한 매각조건 변경의 취지가 잘 드러나도록 실무를 운용할 필요가 있다. 나아가 임차권등기를 경료한 선순위 임차인의 보증금채권을 주택도시보증공사(HUG)와 같은 기관이 양수하고 경매절차에서 우선변제권을 승계하여 행사하는 사안에서, 위 공사가 매수인에 대한 임차권의 대항력을 포기하고 임차권등기의 말소에도 이견이 없음을 확약하는 취지의 확약서를 제출함으로써 집행법원이 인수조건을 소멸조건으로 변경하여 매각절차를 진행하는 경우라면 견해 대립 여부와 무관하게 그 등기된 임차권의 말소기준권리성을 인정함에 어려움이 없다고 할 것이다.