A Feasibility Study on Public Land Leasehold Model by Land Use Characteristics for the Revitalization of Foreign Direct Investment in Incheon Free Economic Zone

본 연구의 목적은 경제자유구역 내 외국인 투자유치 활성화 일환으로 부상한 새로운 공공토지임대부 사업방식의 활용가능성을 진단하는 것이다. 분석대상은 LH가 참여 중인 인천 청라와 영종지구를 시범 선정한 후, 방법론으로 용지별 특성에 따른 세 가지 공급모델(안)에 대해 장기 토지임대방식을 모의 적용한 재무적 사업타당성 및 민감도 기법을 수행하였다. 이를 위해 사업성 항목별 기본가정은 최신 2023년말 LH 내부정보와 업계에서 준용되는 기준치를 동시 고려해 자료의 강건성을 확보하였다. 본 연구의 주요 분석결과를 간략히 요약 · 정리하면, 다음과 같다. 첫째, 용지유형별 사업성은 비수익형을 제외하고, 수익형, 복합형 순으로 평가지표(NPV, B/C, IRR)들이 비교적 양호하게 나타났다. 특히 개별 단위의 비수익형은 사업성이 절대적으로 낮아 수익형과 통합시킨 복합형(절충방식)을 적절히 유도할 경우, 사업성을 일부 개선시킬 수 있음을 확인하였다. 둘째, 사업단계별 시나리오 민감도에서는 토지감정가와 매각가치 상승률, 그리고 임대요율이 크면서 임대기간은 짧을수록 수익률도 동반 향상하는 것으로 드러났다. 즉, 토지감정가(+), 매각가치 상승률(+), 임대요율(+), 임대기간(-)의 변수들은 현금흐름 변화와 밀접하므로 사업성에 중대하게 영향을 미치는 유의미한 의사 결정요인임을 반증하였다. 셋째, 수익 외 리스크 관리 부문에서 토지임대부 방식은 각종 세제 부과이슈나 계약종료 후 건축물 사후처리가 위험요인이 될 수 있으므로, 콜옵션 부여 행사 등 사전에 충분한 헷지 전략과 사업성 극복의 현실적인 인센티브 제도 보완책이 필요함을 알 수 있다. 이러한 사실은 시행자가 공통적으로 토지임대부 방식이 수익-위험 등 사업구조의 안정성 측면에서 한층 유리해져 개발안의 경쟁력을 높일 수 있음을 시사한다. 따라서 본 연구결과는 재무적 관점에서 경제자유구역 내 종전 획일화된 개발 · 분양에서 벗어나 토지임대부 방식의 선호가설을 지지할 실증적 증거를 정략적으로 제시하고, 나아가 향후 외국인 투자유치 활성화 및 입주 촉진을 위한 정책수립 시 사업참여 다각화 방안 마련 기여에도 유용한 기초자료로서 의미가 있다.