Comparable Selection in the Sales Comparison Approach: Analysis of the Previous Apparaisal Cases of an Apartment Complex in Seoul

비교방식은 감정평가 3방식 중 가장 보편적이며 활용도가 높고, 주변 거래사례가 충분히 많을 때 가장 신뢰할 수 있는 평가방식이다. 비교방식에 적용되는 거래사례비교법은 대상 부동산과 유사한 부동산의 매매가격을 비교하여 대상 부동산의 가치를 추정한다. 따라서, 거래사례비교법에서는 비교사례의 적절성 여부가 대상 부동산 평가가격의 정확성을 좌우한다. 이에 본 연구는 평가자가 객관적인 기준으로 대상 부동산과 가장 유사한 부동산을 비교사례로 선택했는지 실제 감정평가 사례를 통해 거래사례비교법의 비교사례 선정 단계를 정량적으로 살펴보았다.분석결과, 비교사례를 선정할 때 보다 유사한 사례를 찾으려는 노력이 충분하지 않다는 점을 확인할 수 있다. 이는 국외와 달리 국내에서는 여러 거래사례 중 가장 유사한 사례를 비교사례로 선택하라는 기준이 명확히 제시되어 있지 않기 때문으로 판단된다. 거래사례비교법을 활용한 감정평가에서 비교사례가 엄격히 선택될 수 있도록 제도적 · 실무적 개선이 필요하다. 비교사례를 선택할 경우 복수의 비교사례를 선택, 비교사례 선택이 갖는 자의성이 최대한 통제되도록 하여야 한다. 대상 부동산의 유형에 따라 유사성을 판단할 기준을 마련하고, 그 기준에 따라 유사성을 평가하여 유사한 거래사례가 비교사례로 선택되도록 명확한 가이드라인을 제공하여야 한다.