Obligations for compensation for losses due to planning restrictions and development permissibility

계획제한이란 구속적 도시계획에 의한 토지 재산권 행사의 제약을 뜻한다. 계획제한은 기준에 따라 다양하게 분류될 수 있지만 그 효과에 따라 건축허용성을 봉쇄하는 계획과 그렇지 않은 계획제한으로 분류해 볼 수 있다.<br/> 건축허용성을 봉쇄하는 계획제한과 손실보상의무에 관하여 헌법재판소 결정례는 도시계획시설로 지정된 토지가 나대지인 경우, 토지소유자는 더 이상 그 토지를 종래 허용된 용도(건축용)대로 사용할 수 없게 됨으로써 토지의 매도가 사실상 거의 불가능하고 경제적으로 의미있는 이용가능성이 배제되므로, 사업시행자에 의한 토지매수가 장기간 지체되어 토지소유자에게 토지를 계속 보유하도록 하는 것이 경제적인 관점에서 보아 더 이상 요구될 수 없다면, 입법자는 매수청구권이나 수용신청권의 부여, 지정의 해제, 금전적 보상 등 다양한 보상가능성을 통하여 재산권에 대한 가혹한 침해를 적절하게 보상할 의무가 있다고 판시하였다. 우리나라의 현행 법률이 건축허용성을 봉쇄하는 계획제한에 대한 보상으로서 매수청구권을 인정하고 있는 요건 역시 헌법재판소 결정례의 취지와 유사하다. 현행법은 공통적으로 매수청구권의 발생 요건으로 “구역의 지정에 따라 개발제한구역의 토지를 종래의 용도로 사용할 수 없어 그 효용이 현저히 감소된 토지나 그 토지의 사용 및 수익이 사실상 불가능하게 된 토지의 소유자”를 규정하고 있는데 그 구역 지정의 내용이란 건축물의 건축, 토지의 형질변경등을 금지하는 것이므로, 가장 핵심적인 경우는 이미 건축허용성이 부여된 바 있는 토지에서 계획제한에 따라 건축적 이용을 금지하는 경우라고 할 수 있다. 그러므로 계획제한 당시에 토지상에 건축허용성이 이미 부여되어 있었는지 여부는 손실보상 의무의 존부를 따지는데 있어서 중요한 비중을 차지하는 제1차적인 판단기준이 된다고 할 수 있다.<br/> 대상판결에서 대법원은 이 사건 도시공원구역 지정이라는 도시관리계획 결정에 재량권의 일탈·남용이 인정되지 않는다는 구체적 판단의 근거로서 이 사건 토지의 지목이 ‘답’이라는 점을 매우 중요한 논거로 제시하였다. 이는 계획제한 당시 해당 토지에 건축허용성이 존재하였는지 여부를 비중 있게 판단한 것으로서 타당하다. 대상판결을 통하여 그동안 논란의 여지가 많았던 도시계획시설 실효 이후 도시공원구역 지정에 대한 사법심사에 있어 하나의 중요한 판단기준의 기초가 정립되었다고 생각한다.<br/> 다만 이미 건축허용성이 부여된 바 있는 토지 외에는 공법상 계획제한으로 인한 손실보상 의무가 없다는 등식이 성립될 수 있는 것은 아니므로, 비록 이 사건 토지에 건축허용성이 부여된 바 없다 하더라도 당해 계획제한이 없다면 토지형질변경절차 등을 통하여 건축허용성이 부여될 수 있는 가능성이 어느 정도인지를 전혀 따져보지 않은 것은 아쉬운 대목이라고할 수 있다. 이 문제에 관한 판단기준은 아직 학설로서도 정립된 바 없으므로 추가적인 후속연구가 필요하다.