Housing Problems and Sale Prices in Seoul in the Late Joseon Dynasty

18~19세기의 양반가 일기와 서울의 가옥매매 문기를 비교 분석하여 조선 후기 서울의 주택 사정과 매매 가격 등에 대해서 살펴보았다. 조선 후기에 서울의 주택 사정과 가격은 서울의 인구 증가와 도시화에 따라 크게 변화했다. 서울의 인구는 조선 초기 대략 10만 안팎이었는데, 17세기 이후 농촌 인구의 급격한 유입과 훈련도감 등 軍門의 설치로 인한 군병 증가로 인해 20만 명 정도로 급증하였다. 서울의 과밀화와 도시화 현상은 주택 가격에 직접적인 영향을 미쳤을 것으로 생각된다.이러한 조선 후기 서울의 주택 사정과 주택의 매매나 가격과 관련한 실상을 살펴보기 위해 당시의 양반가 일기인 황윤석(1729~1791)의 『이재난고』, 노상추(1746~1829)의 『노상추일기』, 유만주(1755~1788)의 『흠영』과 고문서인 「貞善坊 大廟洞契 家屋買賣文記」(1777~1846)를 구체적으로 분석하였다.황윤석과 노상추는 경상도와 전라도에 재지 기반을 둔 양반 지주로서 오랫동안 과거를 준비했다. 그들은 과거를 위해 수시로 서울에 왕복하는 동안의 경비와 서울에서의 주거비 등으로 인해 가진 재산을 거의 탕진하여 경제적으로 어려움을 겪게 된다. 둘 다 30대 후반에서야 겨우 하급 관직을 얻었지만 그들은 서울에 아무런 기반도 없었기 때문에 하숙집이나 셋집을 구할 수밖에 없었다. 당시 종9품의 1개월 녹봉이 2.5냥 수준인데 반해 성균관 반촌의 1개월 하숙비가 최소 2냥이었고 일반 시중의 하숙비는 최소 3~4냥이었으므로, 하급 관료의 녹봉으로는 서울의 하숙비도 감당하기 어려웠다. 이들은 시골 본가의 지원을 받았지만 그것도 역부족이어서 많은 부채를 지게 되었다. 이러한 서울의 과중한 주거비 부담에서 벗어나기 위해 황윤석과 노상추는 주택을 구매하려고 여러 노력을 하였다. 하지만 이것도 경제적 어려움이나 집주인의 사기 등으로 인해 실현되지 못했다.이처럼 서울의 주택 수요가 급증하면서 매매 가격은 상승하였을 것으로 판단된다. 그러한 사실은 1777년(영조 53)~1846년(헌종 12)의 漢城府 中部 貞善坊 大廟洞契 소재 주택 매매 문서를 통해서 구체적으로 확인할 수 있다. 특히, 이것은 70년 동안 총 11차례의 동일 지역의 동일 주택에 대한 매매를 보여주는 시계열을 잘 갖춘 매우 드문 주택 매매 문서이다.이 대묘동계 주택은 70년 동안 총 11차례의 매매가 상평통보로 이루어졌고, 그 과정에서 매매 가격은 1777년의 275냥에서 1846년의 1,000냥으로 약 3.63배 정도의 상승을 보였다. 특히, 주택 가격은 18세기 말의 상승기, 19세기 초중반의 정체 시기, 그리고 1846년의 급등기의 추이를 보였다. 18세기 말 당시 1천 냥의 가치는 어느 정도 수준이었는지는 유만주의 일기 기록에서 2천 냥이면 일생을 편히 누릴 수 있을 정도의 재산이라는 언급과 종9품의 1개월 녹봉이 2.5냥 정도였다는 것을 고려할 때 1천 냥은 종9품 1년치 녹봉(30냥)의 약 33년치에 해당한다는 사실을 통해 대략 짐작할 수 있다.이를 통해 볼 때 조선 후기 서울의 주택 가격은 다른 재화나 상품과 비교할 때 매우 높은 수준이었음을 짐작할 수 있다. 조선 후기 서울의 주택 사정과 가격은 당시 사회·경제적 변화를 반영하는 중요한 요소로, 오늘날 도시화와 부동산 문제를 이해하는 데에도 많은 시사점을 제공한다.