Land Reallocation, Land Registry and Cadaster under the German Law

통설에 따르면 공용환지와 공용환권은 그 본질이 서로 다른 것처럼 취급된다. 구체적으로, 공용환지는 토지를 대상으로 하고, 전후 소유권의 동일성이 인정되고, 그 결과 새로운 등기기록을 개설하지 않고 기존의 등기기록을 활용하는 데 반하여, 공용환권은 토지와 건물을 대상으로 하고, 전후 소유권의 동일성이 부정되고, 그 결과 기존의 등기기록을 폐쇄하고 새로운 등기기록을 개설한다. 이처럼 공용환지와 공용환권을 대립적인 구도로 이해하는 태도는 공용환지를 바탕으로 하는 ‘도시개발법’과 공용환권을 바탕으로 하는 ‘도시정비법’을 통합적으로 접근하는 노력에 중대한 장애가 된다. 그러나 공용환지의 경우 전후 소유권의 동일성을 인정하고 이와 달리 공용환권의 경우 전후 소유권의 동일성을 부정할 근거는 논리적인 측면에서나 제도적인 측면에서나 전혀 찾을 수 없다. 새로운 등기기록을 개설하지 않고 기존의 등기기록을 활용하는 방안(공용환지의 경우)과 기존의 등기기록을 폐쇄하고 새로운 등기기록을 개설하는 방안(공용환권의 경우)은 논리적인 필연이 아니라 실무적인 편의에서 비롯한 결과인바, 이를 근거로 공용환지의 경우 전후 소유권의 동일성이 인정되고 이와 달리 공용환권의 경우 전후 소유권의 동일성이 부정한다는 결론을 도출하는 것은 잘못된 전제에서 비롯한 논리적인 오류가 아닐 수 없다.<br/> 이상과 같은 논증에서 중요한 참고가 되는 것이 바로 독일의 환지에 관한 법제이다. 독일법은 건물을 토지로부터 독립적인 물건으로 취급하지 않는 점에서, 우리의 공용환권에 해당하는 개념은 따로 없다. 다시 말해, 독일법의 공용환지는 우리의 공용환지 외에 공용환권까지 포괄하는 개념이다. 독일에서는 환지의 경우 전후 소유권의 동일성이 인정되는지에 관한 논란은 없다. 오히려 독일에서 중요한 논점은 공용환지가 공용수용과 본질적으로 다르다는 것이다. 이에 따르면, 공용수용이 기본법 제14조 제3항에 근거하는 것과 다르게 공용환지는 기본법 제14조 제1항 제2문의 재산권의 내용 및 한계 규정에 해당한다. 이러한 논의가 아직 우리 학설에서는 진지하게 전개되지 않고 있다. 한편 환지에 특수한 등기 제도를 운용하는 우리와 달리 독일은 환지를 등기 제도에서 특수하게 취급하지 않는다. 등기법의 일반원리에 따라, 새로운 등기기록을 개설하지 않고 기존의 등기기록을 활용하게 되는 때도 있고, 기존의 등기기록을 폐쇄하고 새로운 등기기록을 개설하는 때도 있다. 이는 등기기록의 폐쇄나 신설이 전후 소유권의 동일성의 판단에 근거가 될 수 없다는 점을 추론케 하는 사정이 된다.