A Simulated Feasibility Study on the Reconstruction Housing Projects Near a Subway Station

[연구목적] 서울시 ○○동에 위치한 ○○아파트는 토지용도의 종상향 및 용적률 완화의 대가로 공공기여가 요구되는 소규모재건축과 역세권 장기전세주택사업에 관심을 갖고 있다. 본 연구는 이들 두 사업의 시행에 따른 현금분담금이나 재건축이익 등 사업성을 비교 분석한다.<br/>[연구방법] 김평기 등(2023b)의 공공기여를 전제로 한 확장된 현금분담금 모형을 기초로 모의실험을 수행한다. 현금분담금에 중요한 영향을 미치는 변수는 토지용도 종상향과 용적률, 조합원의 종전대지지분, 분양평형, 평당 일반분양가, 계약면적당 건축비, 그리고 계약연면적/공급연면적 비율 등이다. 이들 변수들의 다양한 수준을 조합하여 사업성을 비교분석하기 위하여, 소규모재건축은 567개 사례 그리고 역세권 장기전세주택은 729개 사례를 구성하여 Boland의 Visual Dbase를 이용하여 모의실험을 수행한다.<br/>[연구결과] 전체사례 평균적으로 소규모재건축에 비하여 역세권 장기전세주택 사업의 사업성이 높은 것으로 나타났다. 두 사업 모두 2 단계 종상향과 동일한 용적률 예컨대 400%를 전제로 하여 현금분담금과 재건축이익을 비교분석했을 경우에는, 두 사업의 사업성은 중요한 차이가 없었으며, 사업종류보다는 용도지역 종상향에 따른 용적률의 증가가 사업성에 중요한 영향을 미치는 것으로 나타났다.<br/>[연구의 시사점] 상황변화에 따라 역세권 사업별로 현금분담금과 재건축이익 등 사업성을 비교분석하여 재건축 사업방향을 합리적으로 결정하거나 조정할 수 있을 것으로 기대된다.