Have Mortgage Lendig Regulations in High-Speculation Areas Stabilized Housing Prices? : Evidence from Seoul's Gangnam 3 Districts Using the Dynamic Difference-in-Differences Approach

본 연구는 투기과열지구에서 대출규제의 강화가 아파트 매매가격을 안정시켰는지 여부를 이중차분법으로 검정해보는 것을 목적으로 한다. 본 연구는 2019년 12월에 있었던 12.16 대책을 분석대상으로 삼았다. 12.16 대책은 시가 9억원~15억원 주택의 경우 LTV 비율을 40%에서 20%로 줄이고, 시가 15억원 초과 주택에 대해서는 아예 대출을 금지하는 것을 내용으로 한다. 본 연구에서는 고가주택이 몰려 있는 서울의 강남3구를 분석대상 지역으로 삼았다.이중차분법을 이용하여 규제지역 지정이나 대출규제 강화의 효과를 분석한 기존 연구들은 대부분 사전추세나 정책효과의 장단기 차이 가능성을 고려하지 않았다. 본 연구는 플라시보 검정과 사전추세 추정을 통해 12.16 대책 이전에 15억원 초과 주택에서 사전추세가 있었음을 확인하였고, 동태적 이중차분 모형을 통해 정책효과가 단기와 장기에 다른 것을 확인할 수 있었다. 15억원 초과 주택에서는 가격을 안정시키는 효과가 있었으나 이런 정책효과는 단기에 그쳤다. 이런 분석결과는 대출금지와 같은 극단적 규제를 하더라도 그 효과가 단기에 그친다는 것을 보여준다. 한편 9억원~15억원 주택에서는 아예 정책효과가 단기에조차 없었다. 이런 결과가 나온 것은 대출규제의 수준이 낮아서 그런 것으로 보였다. 문턱 규제로 인한 수요전이 효과에 대한 명확한 증거는 발견되지 않았다.